瑕疵保険責任について知っておこう

こんにちは。
岐阜市鏡島より「暮らしを育む」をテーマに 地域の活性化に取り組む
住宅診断・リノベーション専門一級建築士事務所のマルホデザインです。

前回のコラムではホームインスペクション（住宅診断）と既存住宅瑕疵（かし）保険の違いについてお話しさせていただきました。
>>>ホームインスペクション（住宅診断）と既存住宅瑕疵（かし）保険の違いって？

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この中で、「瑕疵担保責任」について少しだけ触れさせていただきました。
これは、住宅に瑕疵があった場合、補修や損害賠償をする義務ですが、
中古住宅の場合は売買時の契約内容によるものとされており、また中古住宅の売主の多くは住宅を所有するのは個人であることから
重い責任を負うことは困難なため、売買契約の際に瑕疵担保責任を免除するか数カ月程度の短期間に限定するのが傾向として多いのです。

購入前にホームインスペクション（住宅診断）を実施したり、瑕疵保険に加入したりして
安心して売買ができるような体制を政府は整えようとしていますが

今後もし中古住宅を購入する時のためにぜひ「瑕疵担保責任」について学んでおきましょう。

瑕疵担保責任と今は言わない？

瑕疵担保責任は実は2020年4月、契約のルールなどを定めた民法が大きく変わった際に、心機一転したのです。
その名も「契約不適合責任」という新たなルールに生まれ変わりました。
簡単にいうと、欠陥のある物件を引き渡した売主の責任のことです。

では、瑕疵担保責任⇒契約不適合責任は何が違うのでしょうか。

瑕疵担保責任では
『有している性能や品質を売主が担保することで瑕疵があれば売主の責任となる』
というものでした。

しかし、契約不適合責任では
『契約内容と異なる内容が発覚した場合、売主が契約内容を履行する責任があること』
というものに変わりました。

また、瑕疵担保責任では、買主側から請求できるのは「契約解除」か「損害賠償請求」の2つのみでした。
しかし、契約不適合責任では、買主側は「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「損害賠償」の5つを請求できるようになりました。

契約適合責任とは

そもそも契約不適合責任とは、目的物が、その種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しないことを言います。

つまり、納品された目的物に契約内容と異なる点があることが判明した時に、
売主が負担する責任を言います。

では、物件に例えて考えてみましょう。
例えば「雨漏り」する家を売却するとします。
その物件に雨漏りがあることについて、買主側が説明を受けて了承済みであり、
さらに売買契約書に「雨漏りしています」という内容があれば、契約不適合責任には問われないケースが多いです。

（もしかすると、想定していなかった箇所からの雨漏りなどがあった場合は問われてしまうかもしれません…。）

しかし、売買契約書に雨漏りについて書かれていない場合は
売却後に雨漏り修繕の請求を受けたり、補償を要求される可能性もあります。
このように「契約不適合責任」は住居として売却する際に、その契約がしっかり適合しているかに加えて
物件の瑕疵（キズ）の内容が契約書に　”書かれていたかどうか”が重要になるのです。

そのため、売却時にはしっかりと物件の内容を記載することが大切になってきます。

マルホデザインでは、リノベーションやインスペクションに関するご相談などを承っております。
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Posted by maruho